Qualität von Wertermittlungen und Gutachten
In den letzten Jahren gab es neue Bewertungsstandards für Deutschland.
Aus der WertV88/98 wurde die ImmoWertV 2010 aus der wurde dann die ImmoWertV 2021 mit der ImmoWertA 2023.
Aus der WertR wurden die BRW-RL (Bodenrichtwertrichtlinie), SW-RL (Sachwertrichtlinie), EW-RL (Ertragswertrichtlinie) und die VW-RL (Vergleichswertrichtlinie)
Diese gelten vor Gerichten als "allgemein anerkannte Bewertungsgrundsätze", die beachtet werden müssen. (Es sei denn, es bestehen sachlich berechtigte Gründe für ein Abweichen.) Bei nicht Nichtbeachtung droht Haftung und dies möglicherweise wegen grober Fahrlässigkeit.
Nach diesem Gesetz und den Richtlinien leiten die Gutachterausschüsse den Liegenschaftszinssatz und die Marktanpassungsfaktoren ab.
Hier gilt der Grundsatz der Modellkonformität!
Um den Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln, muss nach dem gleichen Modell vorgegangen werden, wie der zuständige Gutachterausschuss seinen Liegenschaftszinssatz und Marktanpassungsfaktoren abgeleitet hat, damit die Daten nachvollziehbar begründet werden können. Für andere Modelle gibt es keine Marktanpassungsfaktoren und diese sind daher nicht zulässig, weil sie kaum nachvollziehbar begründet werden können.
Bei Abweichungen z.B. Berechnungen mit der Kubatur, umbauter Raum/DIN 277 1950 oder BRI /DIN 277 2005 kann es große Abweichungen geben. Dies gilt insbesondere bei der Berechnungen mit umbautem Raum. Den umbauten Raum, finden wir in der DIN 277 1950. Hier wird u.a. für den nicht ausgebauten Dachraum nur 1/3 des Raumes angesetzt.
Für Gutachten gibt es Mindestanforderungen, die erfüllt werden müssen, es sei denn, der Auftraggeber verzichtet darauf. Dies kann in Privataufträgen vorkommen, in Gerichtsgutachten ist das so gut wie nie der Fall, obwohl das, in vielen Gutachten vermerkt wird.
Ansonsten gelten die Mindestanforderungen. Dies finden Sie u. a. in Veröffentlichungen der
DIHK/IFS: Anforderungen an Gutachten
oder
Ertragswertverfahren
Es gibt Gutachten, in denen die Mieten oder Liegenschaftszins ohne irgendwelche Erläuterungen in den Berechnungen angesetzt werden.
Sachwertverfahren
NHK (Normalherstellkosten)
Das Modell des AGVGA NRW rechnet mit NHK´s auf Grundlage der BGF (DIN 277 2005), Berechnugen mit umbauter Raum (DIN 277 1950) oder BRI (DIN 277 2005) sind nicht marktkonform.
Bodenwert
Der Bodenwert ist so zu bewerten, als wäre er unbebaut. (ImmowertV § 16, BewG §84, BauGB §196)
Es wird deutlich, dass das Abschreiben des Bodenrichtwertes aus der Richtwertkarte fast nie ausreichend ist, um den Bodenwert zu ermitteln.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist nach den Vorgaben der Beleihungswertverordnung zu erstellen.
Hierbei ist zu beachten, dass der Wert nicht höher sein darf als beim Marktwert/Verkehrswert. In der Beleihungswertverordung gibt es keine Marktanpassungsfaktoren.